Co to je a jak funguje?
Družstevní byt je specifická forma vlastnictví, která se odlišuje od osobního vlastnictví nemovitosti. Mnoho lidí stále zvažuje družstevní byt jako alternativu ke koupi bytu v osobním vlastnictví, a to zejména kvůli některým výhodám spojeným s tímto typem bydlení. Tento článek se zaměří na to, co to družstevní byt je, jaká jsou jeho specifika a jaké jsou jeho hlavní výhody a nevýhody.
1. Co je družstevní byt?
Družstevní byt není byt, který byste si koupili do osobního vlastnictví. Namísto toho si kupujete podíl v bytovém družstvu, které danou nemovitost vlastní. Družstevní byt tedy formálně nevlastníte vy, ale družstvo. V praxi to znamená, že nejste vlastníkem bytu, ale pouze členem družstva, které vám poskytuje právo byt užívat.
Tento model se řídí stanovami družstva a českým právem, konkrétně zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích.
2. Jak funguje družstevní byt?
Vlastnictví družstevního bytu funguje na základě členství v družstvu. Jako člen družstva máte právo byt užívat, ale nemáte ho ve svém vlastnictví. Když si „kupujete“ družstevní byt, ve skutečnosti kupujete členský podíl v družstvu, který je spojen s právem nájmu konkrétního bytu. Tento podíl je možné prodat, převést na jinou osobu nebo ho dědit.
Správa nemovitosti je kolektivní, což znamená, že všichni členové družstva rozhodují o důležitých otázkách týkajících se domu, například o opravách nebo investicích do budovy.
3. Výhody družstevního bytu
- Nižší pořizovací náklady: Družstevní byty bývají zpravidla levnější než byty v osobním vlastnictví. Kupujete si pouze podíl v družstvu, což často vyžaduje nižší počáteční investici.
- Snadnější převod: Při převodu družstevního bytu není nutné řešit zápis do katastru nemovitostí. Stačí převést členský podíl v družstvu, což bývá administrativně jednodušší a rychlejší.
- Nižší daně: Při převodu družstevního bytu neplatíte daň z nabytí nemovitosti (která byla v ČR zrušena v roce 2020, ale stále se vztahuje na některé starší případy). Případné poplatky se většinou týkají pouze notářských nebo administrativních poplatků.
4. Nevýhody družstevního bytu
- Omezená kontrola: Jako člen družstva nemáte nad bytem plnou kontrolu, například nemůžete byt prodat či pronajmout bez souhlasu družstva. Některé rozhodovací pravomoci jsou v rukou družstva.
- Omezené financování: Banky obvykle neposkytují hypotéku na družstevní byty, protože ty nejsou ve vašem osobním vlastnictví. Je tedy těžší získat financování na koupi takového bytu.
- Omezené rozhodování o nemovitosti: V družstvu se o záležitostech budovy, jako jsou rekonstrukce nebo údržba, rozhoduje kolektivně. Nemůžete si sami rozhodnout o investicích do nemovitosti.
Rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím
1. Vlastnická struktura
- Družstevní byt: Nevlastníte přímo byt, ale máte podíl v družstvu, které vlastní celý dům. Jste nájemcem bytu na základě členství v družstvu.
- Osobní vlastnictví: Byt je přímo ve vašem vlastnictví a máte nad ním plnou kontrolu. Jste zapsáni jako vlastník v katastru nemovitostí.
2. Převod bytu
- Družstevní byt: Převod je administrativně jednodušší, neprovádí se zápis v katastru nemovitostí, ale pouze převod členského podílu v družstvu. O převodu často rozhoduje vedení družstva, což může být komplikované.
- Osobní vlastnictví: Převod vlastnictví vyžaduje zápis v katastru nemovitostí a podléhá více právním a administrativním náležitostem, ale kupující má plnou kontrolu nad prodejem.
3. Práva vlastníka
- Družstevní byt: Vlastník podílu má omezená práva na nakládání s bytem. Nemůže například byt pronajímat nebo zásadně upravovat bez souhlasu družstva.
- Osobní vlastnictví: Vlastník má nad bytem plnou kontrolu, může ho volně prodávat, pronajímat nebo ho přizpůsobit podle svých představ, pokud to neporušuje zákonné normy.
Financování družstevního a osobního vlastnictví
1. Financování družstevního bytu
Banky obvykle neposkytují klasickou hypotéku na družstevní byty, protože nejsou v osobním vlastnictví. Místo toho existují jiné možnosti financování:
- Úvěr od stavební spořitelny: Mnoho lidí využívá úvěr ze stavebního spoření, který je možné získat na převod členského podílu v družstvu.
- Překlenovací úvěr: Některé banky nabízejí speciální překlenovací úvěry na koupi družstevního bytu, pokud existuje možnost převodu do osobního vlastnictví v budoucnosti.
- Spotřebitelský úvěr: Další možností je spotřebitelský úvěr, což je však nákladnější řešení, protože úrokové sazby bývají vyšší než u hypotečních úvěrů.
2. Financování bytu v osobním vlastnictví
Byt v osobním vlastnictví je možné financovat klasickou hypotékou. Hypoteční úvěr je nejčastější forma financování při koupi nemovitosti a banky obvykle poskytují až 80–90 % z hodnoty nemovitosti.
Závěr
Družstevní a osobní vlastnictví představují dva odlišné přístupy ke koupi a vlastnictví bytu, z nichž každý má své výhody a nevýhody. Družstevní byty bývají finančně dostupnější a převod je jednodušší, zatímco byty v osobním vlastnictví nabízejí plnou kontrolu a širší možnosti financování. Při rozhodování, který typ vlastnictví je pro vás vhodnější, je dobré zvážit své dlouhodobé plány, možnosti financování a ochotu podílet se na kolektivním rozhodování v družstvu. Konzultace s realitním makléřem nebo finančním poradcem vám může pomoci najít optimální řešení podle vašich potřeb a situace.